Правительство собирается объявить о новых программах, которые помогут людям подняться по жилищной лестнице в следующем месяце, но уже разгораются споры о том, кто больше выиграет: те, кто впервые покупает жилье, или строители жилья.
На выходных Энди Бёрнем объявил о своей программе «Ваш первый дом», цель которой — протянуть руку помощи тем, кто впервые покупает недвижимость, но не может позволить себе пойти в «банк мамы и папы».
Хотя подробностей было опубликовано немного, этой новости было достаточно, чтобы в понедельник резко взлетели акции многих британских жилищно-строительных компаний. Акции Persimmon закрылись на 14,7% выше, Barratt Redrow – на 11,7%, Taylor Wimpey – на 11,5%, Crest Nicholson – на 11% и Vistry – на 10,7%.
Что мы знаем на данный момент?
Хотя название другое, не будет несправедливо сказать, что «Ваш первый дом» выглядит как обновленная версия флагманской схемы Консервативной партии «Помощь в покупке», которая существует уже десять лет.
Как и эта инициатива, YFH распространяется только на Великобританию и нацелена только на тех, кто впервые покупает недавно построенную квартиру или дом.
В Шотландии и Уэльсе были отдельные программы «Помощь при покупке», но пока неясно, будут ли переданные правительства реализовывать свои собственные программы YFH.
Предприятиям, участвующим в новой схеме, будут предоставлены кредиты под залог акций, обеспеченные государством, в размере 20% от покупной цены. С другой стороны, минимальный депозит, который должны заплатить покупатели, составляет всего 2,5%. Это означает, что покупателям необходимо взять стандартную ипотеку только на сумму 77,5% от стоимости недвижимости.
Компонент долевого кредита изначально будет беспроцентным, а это означает, что участники «потенциально смогут экономить сотни фунтов каждый месяц» по сравнению со стандартной ипотекой под 95%, которая популярна среди многих покупателей, впервые покупающих недвижимость, заявило правительство.
Ограничение первоначального взноса в размере 2,5% устраняет одну из самых больших проблем, с которыми сталкиваются потенциальные домовладельцы, которым трудно откладывать деньги после покрытия арендной платы, домашних расходов, а иногда и расходов на уход за детьми.
В чем проблема?
Мы еще многого не знаем о том, как это работает, кто имеет на это право, а кто нет.
Правительство заявило, что поддержка будет «направлена на тех, кто в ней нуждается» и предпримет шаги, чтобы избежать эксплуатации YFH людьми, которые уже могут позволить себе жилье.
Будут введены ограничения на доходы домохозяйств, чтобы исключить из участия домохозяйства с высокими доходами. Сообщается также, что будут установлены ограничения на первоначальный взнос, чтобы ограничить сумму, которую заявители могут заплатить авансом, а также ограничения на цены на местную недвижимость, чтобы ограничить сумму, которую они могут заплатить за свой первый дом, в зависимости от того, где они живут.
Информации об этих лимитах пока нет, и для многих это будет разница между выигрышем и проигрышем.
Также неясно, как будут работать обеспеченные государством кредиты на акции, откуда будут поступать средства и, что немаловажно, как долго будут действовать беспроцентные кредиты и что с ними будет потом. Когда покупателю придется начать платить проценты, они будут фиксированными или увеличится? Можно ли погасить этот кредит досрочно? Что произойдет, если я захочу переехать или у меня возникнут финансовые трудности?
Что мы точно знаем, так это то, что этот кредит, вероятно, придется выплатить, когда дом будет продан или ипотека будет погашена.
Кроме того, неясно, когда YFH заработает. Правительство заявляет, что дальнейшие детали будут объявлены в бюджете 28 октября и что схема откроется для регистрации к концу 2026 года.
Как на самом деле работает математика?
По данным сайта недвижимости Rightmove, средняя запрашиваемая цена для типичного покупателя первого дома составляет 225 199 фунтов стерлингов. Залог в размере 5% за недвижимость такой стоимости составит 11 260 фунтов стерлингов. Но по новой схеме покупателям придется заплатить всего 5630 фунтов стерлингов (2,5%).
Они смогут взять государственный заем в размере 45 040 фунтов стерлингов (20% от покупной цены), а на оставшиеся 174 529 фунтов стерлингов им нужно будет взять ипотечный кредит.
«Долевой кредит покрывает 20%, поэтому соотношение кредита к стоимости самой ипотеки составляет 77,5%, что дает покупателям доступ к более низкой процентной ставке, чем они обычно получают по ипотеке с 95%», – сказал Николас Мендес из брокера Джона Чаркола.
Как это соотносится с «Помощью в покупке»?
На протяжении многих лет для покупки были доступны различные версии Help, но их выпуск был прекращен в марте 2023 года. Окончательная версия имела много общего с тем, что ранее было известно о YFH. Это означало, что компания предлагала кредиты под залог новой недвижимости, а также существовал ценовой предел на то, что можно было купить.
В рамках программы Help to Buy размер предоставленного акционерного кредита составлял от 5% до 20% от покупной цены. Однако новая схема кажется менее щедрой для жителей столицы, поскольку в Лондоне эта доля выросла до 40%.
И наоборот, если требовалась помощь в покупке, покупатели должны были внести залог в размере не менее 5%, что вдвое превышает сумму по новой схеме.
Программа Help to Buy имела ограничения на цены на местную недвижимость и могла быть использована для покупки домов стоимостью до 600 000 фунтов стерлингов в Лондоне, но ограничения на семейный доход не было.
При старой системе кредиты на акции были беспроцентными в течение первых пяти лет. После этого сумма, которую вы заплатили, увеличивалась каждый год на величину инфляции индекса потребительских цен плюс 2%. Продолжающиеся споры по поводу растущей задолженности по студенческим кредитам означают, что правительство окажется под огромным давлением, требуя прояснить, как кредиты под акции будут работать с точки зрения процентных ставок.
Министрам также будет хорошо известно, что программа «Помощь в покупке» вызвала большие споры. Считается, что эта поддержка помогла 328 000 новых покупателей подняться на лестницу жилья, и, хотя недавний правительственный обзор показал, что она обеспечивает «очень хорошее соотношение цены и качества», ее обвиняют в завышении цен на недвижимость и увеличении прибылей домостроителей.
Разработчикам будет предложено «внести свой вклад» в новую схему при регистрации для покрытия расходов.
